自今年6月6日，迷你倉香港政府為保障本地居民住房需求首度推出的兩塊“港人港地”地皮被中海外以高價中標後，9月9日，越秀地產宣佈其香港“太子道”項目動工。而此時，距離越秀香港新界“青泰路16號”項目的動工剛好5個月。隨著以中海外、越秀地產、雅居樂等1997年前後在港上市的“第一梯隊”，和以萬科、萬達、綠地等2009年來港上市的“第二梯隊”，來港“插旗”的內房企“過江龍”已集中湧現。越秀地產期望在港銷售逾10億目前在港上市的內地房企主要有兩類，其中“第一梯隊”主要為1997年前後在港上市的，包括中海外、越秀地產、雅居樂等，該批企業除資金實力雄厚之外，兼具多年在港發展物業之經驗。第二梯隊則是12年之後才來港上市的，之中亦不乏實力超群的千億房企，如萬科、萬達、綠地等，但根據香港上市條例，買殼公司在買殼兩年之後，才有機會向殼公司注入大量資產。因此，近年內在港有望大手筆拿地尤其是獨立發展項目之中資房企預計仍出自“第一梯隊”。僅就今年越秀地產在港的活動，已多次表現出其對香港市場的青睞。今年3月，香港公開出讓沙田九肚山地塊，除了多間香港本地發展商競投外，最引人矚目就屬內地房企越秀地產。而後不久的4月19日，越秀地產專程在香港舉行發佈會，對外披露香港項目的開發及進度情況。發佈會上，越秀地產表示對香港市場非常關注及有信心，會積極考慮在香港參與投地，並不排除與其他發展商合作。同時期望2016年至2020年越秀地產在港銷售累計達10億元以上。現在，時隔5個月後越秀地產宣佈在香港的太子道項目正式動工。作為在香港上市20年的內房企，越秀地產一直視香港為公司發展的重要戰略據點之一。其在香港興建和發展的物業種類多元化，除已�動開發的屯門地塊和太子道地塊外，還包括薄扶林半山海景豪宅富臨軒、新蒲崗越秀廣場、北角秀明中心、灣仔越興大廈、荃灣國際中心及龍華國際貨運中心等豪宅及工、商業項目，並持有粵華酒店等物業管理項目。該公司同時亦持有九龍東“油塘工業區綜合發展區”約12.6萬平方呎的土地儲備。此外，該公司于新界西青山公路沿線的“青泰路16號”低密度別墅項目，已於今年4月動工。越秀地產董事何立偉早前于4月份亦曾提到，越秀在香港土地儲備占地面積約14萬平方呎，總面積80萬平方呎，目前正在等待政府的規劃，以期後來發展。中海外拿下港府首推兩塊“港人港地”相比越秀地產，央企中海外在香港地產圈的名氣顯然更“顯赫”。今年6月6日，港府為保障本地居民住房需求首度推出的兩塊“港人港地”地皮被中海外以22.7億港元中標。兩地塊位於九龍原�德機場區域，位置優越，截標日共收到29份標書，幾乎囊括香港所有知名開發商。中海外董事總經理游偉光透露，兩地皮連地價料總投資額達90億港元，需要3-4年興建。市場預期，建成住宅後售價將超過每平方英尺1萬港元。同時參與了投標的�基地產主席李 兆 基 認為是國企為了在香港尋找立足點，因此才出高價投得地皮。相比之下，去年3月，中海外以25.38億元奪得鴨�洲海旁地道皮價格更高，每平方呎樓面地價逾1.1萬元，較2007年同區的惠福道“天價地王”還高25.3%，也是該集團自1997年伙同富豪酒店投得赤柱黃麻角地皮後，15年來最巨額投得的官地。自1997年後甚少涉足本港地皮競投的中海外，于2010年“回歸”起已先後循官地拍賣、招標或市建局項目，投得7幅住宅地皮。其在建或銷售的還包括歌賦嶺、牛津道一號、赤柱灘道6號等豪宅項目。從此前的銷售數據來看，其在香港的銷售業績稱得上不錯。美聯中國執行董事張錦成表示，在香港參與建築業發展起家的中海外，已被港人視為本港品牌的發展商，而不是中資房企了。去年3月，雅居樂副主席陳卓賢雖然只以私人名義斥資7億元買下西貢豪宅地，但有市場人士預期：此番交易對雅居樂而言只是牛刀小試。2011年，雅居樂首個在港發展項目為集合住宅、酒店及遊艇會于一身的南丫島東澳首個大型綜合發展項目，初步投資額近100億元。據瞭解，上述南丫島東澳大型綜合發展項目的權益，其迷你倉最平雅居樂占約七成，其餘約三成由建旺集團持有。聯手、收購、借殼 內房企多途徑融入香港樓市雖然第二梯隊還未發威，但值得注意的是，8月27日，作為內地房企十強中惟一未上市的公司，綠地以30億港元認購盛高置地增發股權，實現對後者控股，盛高也將更名為綠地香港控股有限公司。自2008年便提出上市願景的綠地，終於在5年後通過借殼邁出第一步，正式登陸香港資本市場。今年4月，萬達落實以5.4億港幣收購�力地產65%股權，成為其第一大股東，標誌其赴港上市已入直路。2013年，萬達投資的項目接近40個，還要完成1-2個項目的大型海外並購。不難想象，萬達一旦登陸資本市場，其融資規模及發展速度將更為激進。除了借殼、收購，還有萬科聯合當地房企拿地。今年年初，僅在B股轉H股方案公佈一周後，萬科就攜手新世界投得荃灣西站六區物業，被視作萬科“走出”內地的第一步。萬科CEO郁亮早前曾公開表示，萬科進入新市場之前提即是與當地企業合作。任何國際化裡面必須有當地合作伙伴，無合作伙伴是不會考慮做的。因此，萬科很大機會繼續套用此合作模式在港發展。2012年底，一家名不見經傳的內地房企，中國勒泰商業地產集團選中香港一間至祥置業作為殼公司，用5 .6億元收購其61.92%股份。鑒於規模不大，當時此筆買殼交易未如萬科般一石激起千層浪，然而這家根植于河北的內房企背景並不單薄：勒泰是華懋集團在內地的戰略投資企業，早在2011年3月，勒泰、家樂福及華懋集團宣佈，計劃通過一家“勒家華商業地產有限公司”(勒家華)的企業在內地投資房地產，並表示將要在河北投資約200億元建設30多個城市地標項目。至於勒家華的資產日後是否會被注入至祥置業，以及至祥置業是否會成為華懋以及家樂福開拓內地地產業務的平台，目前不得而知。但勒泰地產若選擇在港投資土地或物業，無疑具有得天獨厚的優勢。不懼比拼產品 視香港為國際鍛煉平台“此前內房企在港進行房產開發銷售的並不多，直到去年才開始高調起來，標誌就是萬科聯合香港房企在港拿地，預計未來到香港進行房產開發的企業會越來越多。”張錦成認為。一位在廣州開發項目的港資開發商也對記者表示，隨著聯合、收購、借殼等方式的興起，內房企想要開拓國際市場，香港的確是比較理想的選擇。一來香港的文化和內地有一定相似性，而香港又是一個國際化的城市，內地房企可把香港作為國際化的一個鍛煉平台。而一位廣州本土開發商更是直言不諱：“香港土地比北京還要金貴，且開發趨於飽和，公開市場推出的地塊價格高不可攀，一般的內地企業誰敢染指？能進去就是實力的代表和象徵。當然，還可以借香港市場為內地項目開拓培養人才，而且香港市場規範，就像在港浸染數十年的中海外和越秀，相比銷售業績，他們更在意股東回報率和單位高產出，因此企業發展都非常穩健。”只是，新鴻基、�基兆業等港資企業本就以豪宅開發而著稱，如新鴻基開發的豪宅“凱旋門”和“天璽”，不僅是港人心中的豪宅代表作，且“天璽”還被稱為香港的國際地標。所以，對於那些在港尚沒有過多涉及豪宅開發的內房企而言，如何“殺出重圍”成為一場大考。張錦成認為，隨著近年來內地房地產市場的飛速發展，不少內地大型房企在資金和開發經驗上都有了長足的進步，其豪宅開發的經驗並不一定比港資的新鴻基或�基兆業之類的老牌豪宅建造者差，相信也可以獲得香港人的信任和選擇。越秀地產副總經理朱晨則表示：“就像珠江新城可以有豪宅，東山區也可以有豪宅的道理一樣，越秀地產只需要找准自己的定位就可以了，沒必要和新鴻基它們爭得頭破血流。屆時，越秀將結合國內做別墅的經驗，並跟香港本地非常專業的設計師和建設單位合作。這對香港的買家會有很大吸引力。”採寫：南都記者 鄧�此前內地房企在香港進行房地產開發銷售的並不多，直到去年才開始高調起來，標誌就是萬科聯合香港房企在港拿地。——— 美聯中國執行董事張錦成香港土地比北京還要金貴，且開發趨於飽和，公開市場推出的地塊價格高不可攀，一般的內企業誰敢染指？能進去就是實力的代表和象徵。——— 某廣州房企迷你倉
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